En bref
- À Sharm, seuls les Égyptiens peuvent posséder des terrains et des bâtiments ; les acheteurs étrangers obtiennent un droit d’usage de longue durée (usufruit).
- Un bien de $50 000 ou plus peut appuyer une demande de titre de séjour, et de $200 000 ou plus un titre de 5 ans ; demandez à un avocat si un contrat de droit d’usage à Sharm ouvre ce droit.
- En plus du prix, prévoyez un avocat, l’éventuelle commission d’agent et de petits frais officiels ; la taxe de vente de 2,5 % est à la charge du vendeur.
- Le neuf sur plan peut coûter moins cher, surtout si vous payez la totalité d’avance, mais comporte un risque de livraison ; un bien prêt à habiter peut être inspecté.
- Faites appel à un avocat indépendant anglophone, pas à un avocat présenté par le vendeur.
Les étrangers peuvent-ils posséder un bien en Égypte ?
Dans la majeure partie du reste de l’Égypte, oui : la loi n° 230 de 1996 permet aux étrangers de posséder jusqu’à 2 logements pour eux-mêmes et leur famille, de 4 000 m² maximum chacun, et les propriétaires ne peuvent normalement pas revendre avant 5 ans.
Sharm El Sheikh fait exception. Le décret présidentiel n° 128 de 2022 couvre Sharm El Sheikh, Dahab et la côte du golfe d’Aqaba, où seuls les Égyptiens et les sociétés entièrement détenues par des Égyptiens peuvent posséder des terrains et des bâtiments. À Sharm, les acheteurs étrangers obtiennent un droit d’usage de longue durée sur un bien (usufruit) pour un nombre d’années déterminé, et non la propriété.
Avant de payer, demandez à un avocat indépendant ce que votre contrat vous accorde exactement, pour combien d’années, et ce qui se passe à son terme. Un contrat enregistré, souvent appelé « contrat vert », inscrit au service de la publicité foncière (Shahr El Aqary), est la preuve de propriété la plus solide.
Les quartiers de Sharm en bref
Chaque quartier a son ambiance, son niveau de prix et sa population : visitez-en plusieurs avant de choisir.
Naama Bay
Restaurants, centres de plongée et plage à distance de marche. La baie la plus animée de Sharm.
Type de biens : appartements, villas compactes
Hadaba
Des logements sur les falaises au-dessus de la mer, avec une large vue sur la mer Rouge.
Type de biens : villas, appartements dans des immeubles de hauteur moyenne
Ras Um Sid
La pointe sud de Sharm, plus calme, près du phare.
Type de biens : appartements, petits hôtels de charme
Sharks Bay
Près de l’aéroport, à environ 4 km par la route, avec une eau calme et peu profonde près du rivage.
Type de biens : résidences hôtelières, appartements neufs
Nabq Bay
Résidences hôtelières et villas en bord de mer sur la côte nord, plus calme, de Sharm.
Type de biens : résidences sur plan, grands complexes hôteliers
Ras Nasrani
Près de l’aéroport, entre Sharks Bay et Nabq Bay.
Type de biens : villas de luxe, nouvelles résidences
Combien cela coûte-t-il vraiment ?
Le prix n’est jamais le coût total. Avant de signer, demandez à votre avocat la liste écrite de tous les coûts. Voici les postes habituels :
| Poste | À quoi s’attendre |
|---|---|
| Enregistrement du bien | Un petit forfait fixé selon la surface au service de la publicité foncière, plus une taxe du syndicat des avocats sur le contrat. Si vous achetez un droit d’usage, demandez s’il sera enregistré. |
| Avocat (indépendant) | Convenez des honoraires par écrit avant le début du travail. |
| Commission d’agence (le cas échéant) | Convenez-en par écrit. |
| Notaire + traducteur | Demandez un devis. |
| Charges de la résidence | Les charges annuelles et l’éventuel dépôt ponctuel pour l’entretien. |
| Taxe sur la vente | 2,5 % du prix, à la charge du vendeur selon la loi. Vérifiez que votre contrat ne vous la répercute pas. |
Nous n’avons trouvé aucun chiffre public fiable sur ces coûts à Sharm : obtenez donc chaque montant par écrit.
L’achat me donne-t-il droit à la résidence ?
L’Égypte a mis en place un accès à la résidence lié à l’achat immobilier pour les acheteurs étrangers. Paliers actuels (susceptibles d’évoluer) :
- Palier 1$50 000 et plusRésidence de 1 an renouvelable
- Palier 2$100 000 et plusRésidence de 3 ans renouvelable
- Palier 3$200 000 et plusRésidence de 5 ans renouvelable
Les règles changent. Elles ont jusqu’ici exigé que la totalité du prix arrive de l’étranger via une banque égyptienne agréée. À Sharm, où les acheteurs étrangers obtiennent un droit d’usage, demandez à un avocat si votre contrat ouvre droit à la résidence avant de transférer de l’argent.
5 erreurs des primo-acquéreurs
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1. Passer par l’avocat du vendeur
Un avocat présenté par un vendeur ou un promoteur n’est pas de votre côté. Payez un avocat indépendant, et convenez de ses honoraires par écrit.
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2. Payer avant de vérifier le titre de propriété
Un avant-contrat non enregistré n’équivaut pas à un titre enregistré (le « contrat vert » du Shahr El Aqary). Vérifiez que le titre du vendeur lui-même est enregistré, et payez par étapes, le dernier versement intervenant contre l’enregistrement.
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3. Croire la brochure sur le rendement locatif
Les rendements des brochures et les « loyers garantis » sont des arguments de vente. Demandez quels coûts ils omettent, puis déduisez les charges de la résidence, l’entretien, la gestion, les frais des plateformes de réservation et les semaines vides, et comparez avec de vrais historiques de réservation de logements similaires. Nous n’avons trouvé aucune donnée publique fiable sur les rendements locatifs à Sharm.
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4. Un acompte sur plan sans clause de séquestre
Si le promoteur livre en retard ou ne livre pas, que devient votre acompte ? Vérifiez que le contrat prévoit une indemnité de retard et une procédure de remboursement claire.
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5. Sous-estimer la charge de gestion
Une location de vacances à Sharm exige quelqu’un sur place : remise des clés, ménage, entretien et assistance aux voyageurs. Soit vous versez à une société de gestion titulaire d’une licence une part des revenus locatifs (obtenez par écrit le taux et ce qu’il couvre), soit vous traitez directement avec une personne pour le ménage, un homme à tout faire et un gardien des clés. Voir nos services de conciergerie pour les solutions locales.
Questions fréquentes
Dois-je être en Égypte pour finaliser l’achat ?
Vous pouvez donner une procuration à votre avocat, établie dans un consulat égyptien (l’Égypte n’accepte pas les apostilles), et finaliser l’achat sans vous déplacer. Il reste sage de voir le bien vous-même au préalable.
Puis-je obtenir un prêt immobilier en tant qu’étranger ?
Les prêts immobiliers égyptiens sont rares : la plupart des acheteurs étrangers paient donc le prix total d’avance ou passent par un paiement échelonné proposé par le promoteur. L’acompte, la durée et la devise varient : faites inscrire l’échéancier dans le contrat.
Quelle est la taxe foncière ?
L’Égypte prélève chaque année un impôt foncier de 10 % de la valeur locative officiellement estimée, après un abattement de 30 % pour les logements. Seule votre résidence familiale principale en est exonérée, jusqu’à un plafond élevé : une résidence de vacances ou un appartement mis en location est donc imposé chaque année, et les titulaires d’un droit d’usage le paient aussi. Interrogez un conseiller fiscal sur votre bien.
Puis-je le proposer sur Airbnb / Booking ?
Oui, avec une licence. Selon la loi, tout logement loué à des vacanciers pour de courts séjours doit disposer d’une licence Holiday Home délivrée par le ministère du Tourisme et renouvelée chaque année. Vous pouvez en faire la demande vous-même, ou passer par une société de gestion titulaire d’une licence qui couvre votre logement. Vérifiez aussi le règlement de votre résidence sur les locations de courte durée.
Dans quelle devise dois-je payer ?
Fixez la devise de paiement dans le contrat et payez par l’intermédiaire d’une banque, jamais en espèces. La résidence par l’immobilier a jusqu’ici exigé que la totalité du prix arrive de l’étranger via une banque égyptienne agréée : vérifiez la règle en vigueur auprès d’un avocat avant le virement.
