In breve
- A Sharm solo gli egiziani possono possedere terreni ed edifici; gli acquirenti stranieri ottengono un diritto di utilizzo a lungo termine (usufrutto).
- Un immobile del valore di $50k+ può dare accesso a un permesso di soggiorno e uno da $200k+ a un permesso di 5 anni; chiedete a un avvocato se un contratto di diritto di utilizzo a Sharm soddisfa i requisiti.
- Oltre al prezzo, mettete in conto un avvocato, un’eventuale commissione dell’agente e modeste tasse ufficiali; l’imposta sulla vendita del 2,5% è a carico del venditore.
- L’acquisto su carta può costare meno, soprattutto se pagate in un’unica soluzione, ma comporta rischi legati alla consegna; un immobile già pronto si può visionare.
- Affidati a un avvocato indipendente che parli inglese, non a uno presentato dal venditore.
Gli stranieri possono possedere immobili in Egitto?
Nella maggior parte dell’Egitto continentale, sì: la legge 230 del 1996 consente agli stranieri di possedere fino a 2 abitazioni per sé e la propria famiglia, di massimo 4.000 m² ciascuna, e di norma i proprietari non possono venderle entro 5 anni.
Sharm El Sheikh è diversa. Il decreto presidenziale 128 del 2022 si applica a Sharm El Sheikh, Dahab e alla costa del Golfo di Aqaba: solo gli egiziani e le società interamente di proprietà egiziana possono possedere terreni ed edifici in queste zone. Gli acquirenti stranieri a Sharm ottengono un diritto di utilizzo a lungo termine di un immobile (usufrutto) per un numero prestabilito di anni, non la proprietà.
Prima di pagare, chiedete a un avvocato indipendente che cosa vi concede esattamente il contratto, per quanti anni e che cosa accade alla scadenza. Un contratto registrato, spesso chiamato «contratto verde», iscritto presso il Dipartimento di pubblicità immobiliare (Shahr El Aqary), è la prova più solida della proprietà.
Quartieri di Sharm, guida rapida
Ogni zona ha un’atmosfera, un livello di prezzi e un pubblico diversi, quindi visitatene alcune prima di scegliere.
Naama Bay
A pochi passi da ristoranti, centri diving e spiaggia. La baia più animata di Sharm.
Immobili tipici: appartamenti, ville compatte
Hadaba
Case sulle scogliere sopra il mare, con ampie vedute sul Mar Rosso.
Immobili tipici: ville, appartamenti in edifici di media altezza
Ras Um Sid
La punta meridionale di Sharm, più tranquilla, vicino al faro.
Immobili tipici: appartamenti, boutique resort
Sharks Bay
Vicino all’aeroporto, a circa 4 km su strada, con acque calme e poco profonde vicino alla riva.
Immobili tipici: aparthotel, appartamenti di nuova costruzione
Nabq Bay
Complessi resort e ville fronte mare sulla costa nord di Sharm, più tranquilla.
Immobili tipici: compound su carta, grandi resort
Ras Nasrani
Vicino all’aeroporto, tra Sharks Bay e Nabq Bay.
Immobili tipici: ville di lusso, nuovi compound
Quanto costa davvero?
Il prezzo non è mai il costo totale. Prima di firmare, chiedete al vostro avvocato un elenco scritto di tutti i costi. Queste sono le voci abituali:
| Voce | Cosa aspettarsi |
|---|---|
| Registrazione dell’immobile | Una piccola tassa fissa presso il Dipartimento di pubblicità immobiliare, stabilita in base alla metratura, più un contributo all’Ordine degli avvocati sul contratto. Se acquistate un diritto di utilizzo, chiedete se verrà registrato. |
| Avvocato (indipendente) | Concordate il compenso per iscritto prima che inizi il lavoro. |
| Commissione dell'agente (se prevista) | Concordate la commissione per iscritto. |
| Notaio + traduttore | Chiedete un preventivo. |
| Spese del complesso residenziale | Le spese annuali di gestione e l’eventuale deposito una tantum per la manutenzione. |
| Imposta sulla vendita | Il 2,5% del prezzo, per legge a carico del venditore. Verificate che il contratto non metta l’imposta a carico vostro. |
Non abbiamo trovato cifre pubbliche affidabili su questi costi a Sharm: fatevi quindi mettere ogni importo per iscritto.
L'acquisto mi dà diritto alla residenza?
L'Egitto ha introdotto un percorso di residenza legato all'acquisto immobiliare per gli acquirenti stranieri. Fasce attuali (soggette a modifiche):
- Fascia 1$50k+Residenza di 1 anno rinnovabile
- Fascia 2$100k+Residenza di 3 anni rinnovabile
- Fascia 3$200k+Residenza di 5 anni rinnovabile
Le regole cambiano. Finora hanno richiesto che l’intero prezzo arrivasse dall’estero tramite una banca egiziana autorizzata. A Sharm, dove gli acquirenti stranieri ottengono un diritto di utilizzo, chiedete a un avvocato se il vostro contratto soddisfa i requisiti prima di trasferire qualsiasi somma.
5 errori di chi acquista per la prima volta
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1. Usare l'avvocato del venditore
Un avvocato presentato da un venditore o da un costruttore non è dalla vostra parte. Rivolgetevi a uno indipendente, a vostre spese, e concordate il compenso per iscritto.
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2. Pagare prima che il titolo di proprietà sia verificato
Un contratto preliminare non registrato non equivale a un titolo di proprietà registrato (il «contratto verde» di Shahr El Aqary). Verificate che il titolo di proprietà del venditore sia registrato e pagate a tranche, con il saldo finale al momento della registrazione.
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3. Credere al rendimento da affitto della brochure
I rendimenti indicati nelle brochure e gli «affitti garantiti» sono affermazioni commerciali. Chiedete quali costi non includono, poi sottraete le spese del complesso residenziale, la manutenzione, la gestione, le commissioni delle piattaforme di prenotazione e le settimane sfitte, e confrontate il risultato con registri delle prenotazioni reali di case simili. Non abbiamo trovato dati pubblici affidabili sui rendimenti degli affitti a Sharm.
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4. Acconto per un acquisto su carta senza clausola di deposito a garanzia
Se il costruttore consegna in ritardo o non consegna affatto, che cosa succede al tuo acconto? Assicurati che il contratto preveda un indennizzo per il ritardo e una procedura di rimborso chiara.
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5. Ignorare l'onere della gestione
Per affittare una casa ai turisti a Sharm serve qualcuno sul posto: consegna delle chiavi, pulizie, manutenzione e assistenza agli ospiti. Potete pagare a una società di gestione autorizzata una quota del reddito da locazione (fatevi mettere per iscritto la percentuale e i servizi compresi) oppure instaurare rapporti diretti con un addetto alle pulizie, un tuttofare e una persona che custodisca le chiavi. Consultate i nostri servizi di concierge per le opzioni locali.
Domande frequenti
Devo essere in Egitto per concludere l'acquisto?
Potete conferire una procura al vostro avvocato, redatta presso un consolato egiziano (l’Egitto non accetta le apostille), e concludere l’acquisto senza viaggiare. È saggio vedere prima l’immobile di persona.
Posso ottenere un mutuo da straniero?
In Egitto i mutui sono rari, quindi la maggior parte degli acquirenti stranieri paga in un’unica soluzione oppure ricorre a un piano rateale del costruttore. Anticipo, durata e valuta variano: fate quindi inserire nel contratto il piano dei pagamenti.
A quanto ammonta l'imposta sugli immobili?
L’Egitto applica un’imposta annuale sugli immobili pari al 10% del valore locativo accertato ufficialmente, dopo una deduzione del 30% per le abitazioni. È esente solo l’unica abitazione principale della vostra famiglia, entro un limite elevato, quindi una casa vacanze o un appartamento dato in affitto viene tassato ogni anno, e anche i titolari di un diritto di utilizzo pagano l’imposta. Per il vostro immobile, rivolgetevi a un consulente fiscale.
Posso pubblicarlo su Airbnb / Booking?
Sì, con una licenza. Per legge, ogni abitazione affittata ai turisti per soggiorni brevi richiede una licenza Holiday Home del Ministero del Turismo, da rinnovare ogni anno. Potete richiederla voi stessi oppure affidarvi a una società di gestione autorizzata la cui licenza copra la vostra unità. Verificate anche le regole del vostro complesso residenziale sugli affitti brevi.
In quale valuta pago?
Concordate nel contratto la valuta di pagamento e pagate tramite una banca, mai in contanti. Per la residenza tramite immobile finora è stato necessario che l’intero prezzo arrivasse dall’estero attraverso una banca egiziana autorizzata, quindi verificate con un avvocato la regola attuale prima di trasferire il denaro.
