Коротко
- У Шармі володіти землею й будівлями можуть лише єгиптяни; іноземні покупці отримують довгострокове право користування (узуфрукт).
- Нерухомість від $50k може бути підставою для посвідки на проживання, а від $200k для посвідки на 5 років; запитайте юриста, чи підходить договір про право користування в Шармі.
- Понад ціну закладіть кошти на юриста, можливу комісію агента й невеликі офіційні збори; податок із продажу 2,5% сплачує продавець.
- Житло на етапі будівництва може коштувати менше, особливо якщо платити всю суму одразу, але є ризик, що об’єкт здадуть із запізненням; готове житло можна оглянути.
- Звертайтеся до незалежного юриста, який говорить англійською, а не до того, кого порадив продавець.
Чи можуть іноземці володіти нерухомістю в Єгипті?
У більшій частині основного Єгипту так: Закон № 230 від 1996 року дозволяє іноземцям володіти щонайбільше 2 об’єктами житла для себе й родини площею до 4 000 м² кожен, а продати їх власники зазвичай не можуть протягом 5 років.
У Шарм-ель-Шейху інакше. Указ президента № 128 від 2022 року поширюється на Шарм-ель-Шейх, Дахаб і узбережжя Акабської затоки, і володіти там землею й будівлями можуть лише єгиптяни та компанії, що повністю належать єгиптянам. Іноземні покупці в Шармі отримують довгострокове право користування нерухомістю (узуфрукт) на визначену кількість років, а не право власності.
Перш ніж платити, запитайте незалежного юриста, що саме дає вам договір, на скільки років і що буде наприкінці строку. Зареєстрований договір, який часто називають «зеленим договором», внесений до Управління реєстрації нерухомості (Shahr El Aqary), є найнадійнішим доказом права власності.
Райони Шарма: короткий путівник
Кожен район має свою атмосферу, рівень цін і публіку, тож побувайте в кількох, перш ніж обирати.
Наама-Бей
Пішки до ресторанів, дайв-центрів і пляжу. Найжвавіша бухта Шарма.
Типово: квартири, невеликі вілли
Хадаба
Житло на скелях над морем із широким видом на Червоне море.
Типово: вілли, квартири в будинках середньої поверховості
Рас-Ум-Сід
Спокійніший південний край Шарма, біля маяка.
Типово: квартири, бутик-курорти
Шаркс-Бей
Близько до аеропорту, приблизно 4 км дорогою, зі спокійною мілкою водою біля берега.
Типово: апарт-готелі, квартири в новобудовах
Набк-Бей
Курортні комплекси та вілли на першій лінії на спокійнішому північному узбережжі Шарма.
Типово: комплекси на етапі будівництва, великі курорти
Рас-Насрані
Поблизу аеропорту, між Шаркс-Бей і Набк-Бей.
Типово: розкішні вілли, нові комплекси
Скільки це коштує насправді?
Ціна ніколи не є повною вартістю. Перед підписанням попросіть юриста скласти письмовий перелік усіх витрат. Ось звичайні статті:
| Стаття | Чого очікувати |
|---|---|
| Реєстрація нерухомості | Невеликий фіксований збір в Управлінні реєстрації нерухомості, що залежить від площі, плюс збір адвокатської спілки за договір. Якщо ви купуєте право користування, запитайте, чи його зареєструють. |
| Юрист (незалежний) | Узгодьте гонорар письмово до початку роботи. |
| Комісія агента (якщо є) | Узгодьте письмово. |
| Нотаріус + перекладач | Запитайте ціну. |
| Плата комплексу | Щорічна плата за обслуговування й можливий одноразовий завдаток на утримання. |
| Податок із продажу | 2,5% від ціни, за законом сплачує продавець. Перевірте, щоб договір не перекладав цей податок на вас. |
Ми не знайшли надійних публічних даних про ці витрати в Шармі, тож отримуйте кожну суму письмово.
Чи дає купівля право на проживання?
Єгипет запровадив для іноземних покупців посвідку на проживання, пов’язану з нерухомістю. Чинні рівні (можуть змінюватися):
- Рівень 1від $50kПосвідка на 1 рік із продовженням
- Рівень 2від $100kПосвідка на 3 роки з продовженням
- Рівень 3від $200kПосвідка на 5 років із продовженням
Правила змінюються. Раніше вимагали, щоб уся сума надійшла з-за кордону через уповноважений єгипетський банк. У Шармі, де іноземні покупці отримують право користування, запитайте юриста, чи підходить ваш договір, перш ніж переказувати будь-які гроші.
5 помилок тих, хто купує вперше
-
1. Юрист продавця
Юрист, якого порадив продавець чи забудовник, не на вашому боці. Найміть незалежного й узгодьте гонорар письмово.
-
2. Оплата до перевірки права власності
Незареєстрований попередній договір не те саме, що зареєстроване право власності («зелений договір» від Shahr El Aqary). Перевірте, що право власності самого продавця зареєстроване, і платіть частинами, а останній платіж робіть після реєстрації.
-
3. Віра в дохідність із буклета
Дохідність із буклетів і «гарантована оренда» є рекламними твердженнями. Запитайте, які витрати в них не враховано, потім відніміть плату комплексу, обслуговування, управління, комісії платформ бронювання й порожні тижні та порівняйте з реальними записами бронювань схожого житла. Ми не знайшли надійних публічних даних про дохідність оренди в Шармі.
-
4. Завдаток за новобудову без умови ескроу
Що буде із завдатком, якщо забудовник здасть об’єкт із запізненням або не здасть зовсім? Переконайтеся, що договір передбачає компенсацію за затримку й чіткий порядок повернення коштів.
-
5. Недооцінка турбот з управлінням
Житлу для здачі відпочивальникам у Шармі потрібен хтось на місці: передача ключів, прибирання, обслуговування й підтримка гостей. Або платіть ліцензованій управлінській компанії частку доходу від оренди (отримайте ставку й перелік послуг письмово), або домовтеся напряму з прибиральником, майстром і тим, хто зберігатиме ключі. Перегляньте наші консьєрж-послуги для пошуку місцевих виконавців.
Часті запитання
Чи потрібно бути в Єгипті, щоб завершити купівлю?
Ви можете видати юристові довіреність, оформлену в консульстві Єгипту (Єгипет не приймає апостиль), і завершити угоду без поїздки. Але спершу розумно побачити нерухомість особисто.
Чи може іноземець отримати іпотеку?
Іпотека в Єгипті трапляється рідко, тож більшість іноземних покупців платять усю суму одразу або користуються розстрочкою від забудовника. Перший внесок, строк і валюта бувають різними, тож внесіть графік платежів у договір.
Який податок на нерухомість?
Єгипет стягує щорічний податок на нерухомість у розмірі 10% від офіційно оціненої орендної вартості після вирахування 30% для житла. Звільнене лише одне основне житло родини в межах високого ліміту, тож житло для відпочинку чи квартира для здачі оподатковуються щороку, і власники права користування теж його сплачують. Запитайте податкового консультанта про свою нерухомість.
Чи можна розмістити житло на Airbnb / Booking?
Так, з ліцензією. За законом кожне житло, яке здають відпочивальникам на короткий термін, потребує ліцензії Holiday Home від Міністерства туризму, яку щороку поновлюють. Можна подати заяву самостійно або скористатися ліцензованою управлінською компанією, чия ліцензія поширюється на ваш об’єкт. Перевірте й власні правила вашого комплексу щодо короткострокової оренди.
У якій валюті платити?
Зафіксуйте валюту платежу в договорі й платіть через банк, ніколи не готівкою. Для посвідки на проживання через нерухомість вимагали, щоб уся сума надійшла з-за кордону через уповноважений єгипетський банк, тож перед переказом уточніть чинне правило в юриста.
