Die Kurzfassung
- In Sharm dürfen nur Ägypter Grundstücke und Gebäude besitzen. Ausländische Käufer erhalten ein langfristiges Nutzungsrecht (Nießbrauch).
- Eine Immobilie im Wert von $50k+ kann eine Aufenthaltserlaubnis ermöglichen, eine im Wert von $200k+ eine für 5 Jahre. Fragen Sie einen Anwalt, ob ein Nutzungsrechtsvertrag in Sharm die Voraussetzungen erfüllt.
- Planen Sie neben dem Kaufpreis Kosten für einen Anwalt, eine etwaige Maklerprovision und geringe amtliche Gebühren ein; die Verkaufssteuer von 2,5% zahlt der Verkäufer.
- Ein Kauf vom Plan kann günstiger sein, vor allem wenn Sie den vollen Preis auf einmal zahlen, birgt aber ein Fertigstellungsrisiko; bezugsfertige Immobilien können Sie besichtigen.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen, englischsprachigen Anwalt, keinen, den der Verkäufer vermittelt hat.
Können Ausländer in Ägypten Immobilien besitzen?
Im größten Teil des ägyptischen Festlands ja: Das Gesetz 230 von 1996 erlaubt Ausländern, bis zu 2 Wohnungen oder Häuser für sich und ihre Familie mit jeweils höchstens 4.000 m² zu besitzen. Eigentümer dürfen sie normalerweise innerhalb von 5 Jahren nicht verkaufen.
In Sharm El Sheikh ist das anders. Das Präsidialdekret 128 von 2022 gilt für Sharm El Sheikh, Dahab und die Küste des Golfs von Akaba. Dort dürfen nur Ägypter und Unternehmen, die vollständig Ägyptern gehören, Grundstücke und Gebäude besitzen. Ausländische Käufer in Sharm erhalten für eine festgelegte Zahl von Jahren ein langfristiges Nutzungsrecht an einer Immobilie (Nießbrauch), kein Eigentum.
Fragen Sie vor der Zahlung einen unabhängigen Anwalt, was Ihnen Ihr Vertrag genau einräumt, für wie viele Jahre und was am Ende der Laufzeit geschieht. Ein eingetragener Vertrag, oft „grüner Vertrag“ genannt, der bei der Grundbuchbehörde (Shahr El Aqary) registriert ist, ist der stärkste Eigentumsnachweis.
Die Viertel von Sharm, Kurzüberblick
Jede Gegend hat ihre eigene Atmosphäre, ihr eigenes Preisniveau und ihr eigenes Publikum. Besuchen Sie deshalb einige, bevor Sie sich entscheiden.
Naama Bay
Restaurants, Tauchzentren und der Strand sind zu Fuß erreichbar. Die belebteste Bucht von Sharm.
Typisch: Apartments, kompakte Villen
Hadaba
Immobilien auf den Klippen über dem Meer, mit weitem Blick auf das Rote Meer.
Typisch: Villen, Apartments in mittelhohen Gebäuden
Ras Um Sid
Die ruhigere Südspitze von Sharm, nahe dem Leuchtturm.
Typisch: Apartments, Boutique-Resorts
Sharks Bay
Nah am Flughafen, auf der Straße etwa 4 km entfernt, mit ruhigem, flachem Wasser in Ufernähe.
Typisch: Aparthotels, Neubauapartments
Nabq Bay
Resortanlagen und Villen direkt am Strand an der ruhigeren Nordküste von Sharm.
Typisch: Off-Plan-Wohnanlagen, große Resorts
Ras Nasrani
In Flughafennähe, zwischen Sharks Bay und Nabq Bay.
Typisch: Luxusvillen, neue Wohnanlagen
Was kostet es wirklich?
Der Kaufpreis entspricht nie den Gesamtkosten. Lassen Sie sich vor der Unterschrift von Ihrem Anwalt alle Kosten schriftlich auflisten. Das sind die üblichen Posten:
| Posten | Was Sie erwartet |
|---|---|
| Grundbucheintragung | Eine kleine feste Gebühr bei der Grundbuchbehörde, deren Höhe sich nach der Wohnfläche richtet, zuzüglich einer Gebühr der Anwaltskammer für den Vertrag. Wenn Sie ein Nutzungsrecht erwerben, fragen Sie, ob es eingetragen wird. |
| Anwalt (unabhängig) | Vereinbaren Sie das Honorar schriftlich, bevor die Arbeit beginnt. |
| Maklerprovision (sofern anfallend) | Vereinbaren Sie die Provision schriftlich. |
| Notar + Übersetzer | Holen Sie ein Angebot ein. |
| Kosten der Wohnanlage | Die jährliche Servicegebühr und eine etwaige einmalige Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage. |
| Verkaufssteuer | 2,5% des Kaufpreises, laut Gesetz vom Verkäufer zu zahlen. Achten Sie darauf, dass Ihr Vertrag diese Steuer nicht auf Sie abwälzt. |
Wir haben für diese Kosten in Sharm keine verlässlichen öffentlichen Zahlen gefunden. Lassen Sie sich deshalb jeden Betrag schriftlich geben.
Erhalte ich durch den Kauf ein Aufenthaltsrecht?
Ägypten hat für ausländische Käufer einen an den Immobilienerwerb gekoppelten Weg zur Aufenthaltserlaubnis eingeführt. Aktuelle Stufen (Änderungen vorbehalten):
- Stufe 1ab 50k $Aufenthaltserlaubnis für 1 Jahr, verlängerbar
- Stufe 2ab 100k $Aufenthaltserlaubnis für 3 Jahre, verlängerbar
- Stufe 3ab 200k $Aufenthaltserlaubnis für 5 Jahre, verlängerbar
Die Regeln ändern sich. Bisher haben sie verlangt, dass der volle Kaufpreis über eine zugelassene ägyptische Bank aus dem Ausland eingeht. In Sharm, wo ausländische Käufer ein Nutzungsrecht erhalten, sollten Sie vor jeder Überweisung einen Anwalt fragen, ob Ihr Vertrag die Voraussetzungen erfüllt.
5 Dinge, die Erstkäufer falsch machen
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1. Den Anwalt des Verkäufers nutzen
Ein Anwalt, den Ihnen ein Verkäufer oder Bauträger vermittelt, steht nicht auf Ihrer Seite. Bezahlen Sie einen unabhängigen Anwalt und vereinbaren Sie das Honorar schriftlich.
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2. Zahlen, bevor der Eigentumstitel geprüft ist
Ein nicht eingetragener Vorvertrag ist kein eingetragener Eigentumstitel (der „grüne Vertrag“ von Shahr El Aqary). Prüfen Sie, ob das Eigentumsrecht des Verkäufers eingetragen ist, und zahlen Sie in Etappen, mit der Schlusszahlung bei der Eintragung.
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3. Dem Mietrendite-Prospekt glauben
Renditen in Prospekten und „garantierte Mieteinnahmen“ sind Verkaufsbehauptungen. Fragen Sie, welche Kosten darin nicht enthalten sind. Ziehen Sie dann die Kosten der Wohnanlage, Instandhaltung, Verwaltung, Gebühren der Buchungsplattformen und Leerstandswochen ab und vergleichen Sie das Ergebnis mit echten Buchungsnachweisen ähnlicher Objekte. Wir haben keine verlässlichen öffentlichen Daten zu Mietrenditen in Sharm gefunden.
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4. Off-Plan-Anzahlung ohne Treuhandklausel
Was geschieht mit Ihrer Anzahlung, wenn der Bauträger verspätet oder gar nicht fertigstellt? Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Entschädigung bei Verzug und einen klaren Weg zur Rückerstattung vorsieht.
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5. Den Verwaltungsaufwand ignorieren
Wer in Sharm an Urlauber vermietet, braucht jemanden vor Ort: für Schlüsselübergabe, Reinigung, Instandhaltung und Gästebetreuung. Zahlen Sie entweder einer lizenzierten Verwaltungsgesellschaft einen Anteil der Mieteinnahmen (lassen Sie sich den Prozentsatz und die enthaltenen Leistungen schriftlich geben) oder bauen Sie direkte Kontakte zu einer Reinigungskraft, einem Handwerker und einer Person auf, die die Schlüssel verwahrt. Sehen Sie sich unsere Concierge-Services für lokale Optionen an.
Häufig gefragt
Muss ich für den Abschluss des Kaufs in Ägypten sein?
Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, ausgestellt bei einem ägyptischen Konsulat (Ägypten erkennt keine Apostillen an), und den Kauf ohne Anreise abschließen. Es ist ratsam, die Immobilie vorher selbst zu besichtigen.
Kann ich als Ausländer eine Hypothek bekommen?
Hypotheken sind in Ägypten selten. Die meisten ausländischen Käufer zahlen daher den vollen Preis auf einmal oder nutzen einen Ratenzahlungsplan des Bauträgers. Anzahlung, Laufzeit und Währung sind unterschiedlich. Lassen Sie den Zahlungsplan deshalb in den Vertrag aufnehmen.
Wie hoch ist die Immobiliensteuer?
Ägypten erhebt eine jährliche Immobiliensteuer von 10% des amtlich festgestellten Mietwerts, nach einem Abzug von 30% für Wohnimmobilien. Steuerfrei ist nur ein einziger Hauptwohnsitz Ihrer Familie, und das nur bis zu einer hohen Obergrenze. Eine Ferienimmobilie oder vermietete Wohnung wird daher jedes Jahr besteuert, und auch Inhaber eines Nutzungsrechts zahlen die Steuer. Fragen Sie zu Ihrer Immobilie einen Steuerberater.
Kann ich die Immobilie bei Airbnb / Booking inserieren?
Ja, mit einer Lizenz. Laut Gesetz benötigt jede Wohnimmobilie, die für kurze Aufenthalte an Urlauber vermietet wird, eine jährlich zu erneuernde Holiday Home-Lizenz des Tourismusministeriums. Sie können die Lizenz selbst beantragen oder eine lizenzierte Verwaltungsgesellschaft beauftragen, deren Lizenz Ihre Wohneinheit abdeckt. Prüfen Sie außerdem die eigenen Regeln Ihrer Wohnanlage zur Kurzzeitvermietung.
In welcher Währung zahle ich?
Vereinbaren Sie die Zahlungswährung im Vertrag und zahlen Sie über eine Bank, niemals bar. Für eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienerwerb musste bisher der volle Kaufpreis über eine zugelassene ägyptische Bank aus dem Ausland eingehen. Klären Sie deshalb vor der Überweisung mit einem Anwalt, was aktuell gilt.
