النسخة المختصرة
- في شرم، يقتصر تملّك الأراضي والمباني على المصريين؛ ويحصل المشترون الأجانب على حق استخدام طويل الأجل (حق الانتفاع).
- يمكن لعقار بقيمة $50 ألفًا فأكثر أن يدعم الحصول على تصريح إقامة، وبقيمة $200 ألف فأكثر تصريحًا لمدة 5 سنوات؛ اسأل محاميًا عمّا إذا كان عقد حق الاستخدام في شرم مؤهّلًا لذلك.
- إلى جانب السعر، خصّص ميزانية لمحامٍ وأي عمولة للوسيط ورسوم رسمية بسيطة؛ أما ضريبة بيع العقار البالغة 2.5% فيتحمّلها البائع.
- قد يكون الشراء على الخارطة أقل تكلفة، خاصةً إذا دفعت الثمن كاملًا دفعة واحدة، لكنه ينطوي على مخاطر التسليم؛ أما العقار الجاهز فيمكن معاينته.
- استعن بمحامٍ مستقل يتحدث الإنجليزية، لا بمحامٍ يرشحه البائع.
هل يستطيع الأجانب تملك عقار في مصر؟
في معظم أنحاء مصر خارج سيناء، نعم: يسمح القانون 230 لسنة 1996 للأجانب بتملّك ما يصل إلى 2 من المساكن لأنفسهم ولأسرهم، بمساحة لا تتجاوز 4,000 م² لكل منها، ولا يمكن للمالكين عادةً البيع خلال 5 سنوات.
الوضع مختلف في شرم الشيخ. يشمل القرار الجمهوري 128 لسنة 2022 شرم الشيخ ودهب وساحل خليج العقبة، ويقتصر تملّك الأراضي والمباني هناك على المصريين والشركات المملوكة بالكامل لمصريين. ويحصل المشترون الأجانب في شرم على حق طويل الأجل لاستخدام العقار (حق الانتفاع) لعدد محدد من السنوات، وليس على الملكية.
قبل الدفع، اسأل محاميًا مستقلًا عمّا يمنحك إياه عقدك تحديدًا، ولعدد كم من السنوات، وما يحدث عند انتهاء مدته. والعقد المسجّل لدى مصلحة الشهر العقاري (Shahr El Aqary)، الذي يُسمّى غالبًا «العقد الأخضر»، هو أقوى دليل على الحق في العقار.
أحياء شرم، دليل سريع
لكل منطقة طابعها الخاص ومستوى أسعارها ونوعية روّادها، لذا زُر بعضها قبل أن تختار.
خليج نعمة
على مسافة قريبة سيرًا من المطاعم ومراكز الغوص والشاطئ. أكثر خلجان شرم الشيخ حركة.
النمط الشائع: شقق، فلل صغيرة
الهضبة
منازل على المنحدرات الصخرية فوق البحر، بإطلالات واسعة على البحر الأحمر.
النمط الشائع: فلل، شقق في مبانٍ متوسطة الارتفاع
رأس أم السيد
الطرف الجنوبي الأهدأ من شرم، قرب الفنار.
النمط الشائع: شقق، منتجعات بوتيك
خليج القرش
قريب من المطار، على مسافة نحو 4 كم عبر الطريق، ومياهه هادئة وضحلة قرب الشاطئ.
النمط الشائع: شقق فندقية، شقق حديثة البناء
خليج نبق
مجمعات منتجعات وفلل على الشاطئ في الساحل الشمالي الأكثر هدوءًا بشرم الشيخ.
النمط الشائع: مجمعات سكنية على الخريطة، منتجعات كبيرة
رأس نصراني
قرب المطار، بين خليج القرش وخليج نبق.
النمط الشائع: فلل فاخرة، مجمعات سكنية جديدة
كم تبلغ التكلفة الفعلية؟
السعر ليس التكلفة الكاملة أبدًا. قبل التوقيع، اطلب من محاميك قائمة مكتوبة بكل التكاليف. وهذه هي البنود المعتادة:
| البند | ما يمكن توقّعه |
|---|---|
| تسجيل العقار | رسم ثابت بسيط لدى مصلحة الشهر العقاري يُحدَّد بحسب مساحة الوحدة، إضافةً إلى رسم نقابة المحامين على العقد. وإذا كنت تشتري حق استخدام، فاسأل عمّا إذا كان سيُسجَّل. |
| محامٍ (مستقل) | اتفق على الأتعاب كتابةً قبل بدء العمل. |
| عمولة الوسيط (إن وجدت) | اتفق على العمولة كتابةً. |
| موثق + مترجم | اطلب عرض سعر. |
| رسوم المجمّع السكني | رسوم الخدمات السنوية وأي وديعة صيانة تُدفع مرة واحدة. |
| ضريبة بيع العقار | نسبة 2.5% من السعر، يتحمّلها البائع قانونًا. تحقّق من أن عقدك لا يُحمّلك إياها. |
لم نجد أرقامًا موثوقة ومتاحة للجمهور عن هذه التكاليف في شرم، لذا احصل على كل مبلغ مكتوبًا.
هل يمنحني الشراء إقامة؟
استحدثت مصر مسارًا للإقامة مرتبطًا بالعقار للمشترين الأجانب. الفئات الحالية (قابلة للتغيير):
- الفئة 1$50k+إقامة لمدة 1 سنة قابلة للتجديد
- الفئة 2$100k+إقامة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد
- الفئة 3$200k+إقامة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد
القواعد تتغيّر. وقد اشترطت حتى الآن أن يصل الثمن كاملًا من الخارج عبر بنك مصري معتمد. وفي شرم، حيث يحصل المشترون الأجانب على حق استخدام، اسأل محاميًا عمّا إذا كان عقدك يستوفي الشروط قبل أن تحوّل أي مبلغ.
5 أخطاء يقع فيها المشترون لأول مرة
-
1. الاستعانة بمحامي البائع
المحامي الذي يرشّحه البائع أو المطوّر ليس في صفّك. استعن بمحامٍ مستقل على نفقتك، واتفق على أتعابه كتابةً.
-
2. الدفع قبل التحقق من سند الملكية
العقد الابتدائي غير المسجّل ليس كسند الحق المسجّل («العقد الأخضر» من Shahr El Aqary). تحقّق من أن سند البائع نفسه مسجّل، وادفع على مراحل، على أن تكون الدفعة الأخيرة مقابل التسجيل.
-
3. تصديق كتيب العائد الإيجاري
العوائد الواردة في الكتيّبات الترويجية و«الإيجارات المضمونة» ادعاءات تسويقية. اسأل عن التكاليف غير المحتسبة فيها، ثم اخصم رسوم المجمّع السكني والصيانة والإدارة ورسوم منصات الحجز وأسابيع الشغور، وقارن النتيجة بسجلات حجوزات فعلية لمساكن مماثلة. ولم نجد بيانات موثوقة ومتاحة للجمهور عن عوائد الإيجار في شرم.
-
4. دفع عربون لعقار على الخريطة دون بند حساب ضمان
إذا تأخر المطور في التسليم أو لم يسلّم إطلاقًا، فماذا يحدث لعربونك؟ تأكد من أن العقد يتضمن تعويضًا عن التأخير ومسارًا واضحًا لاسترداد المبلغ.
-
5. تجاهل عبء الإدارة
يحتاج المسكن المؤجَّر للمصطافين في شرم إلى شخص حاضر في المكان يتولّى تسليم المفاتيح والتنظيف والصيانة وخدمة الضيوف. فإما أن تدفع لشركة إدارة مرخّصة نسبة من دخل الإيجار (واحصل كتابةً على النسبة وما تشمله من خدمات)، وإما أن تتعامل مباشرةً مع عامل نظافة وفني صيانة وشخص يحتفظ بالمفاتيح. اطّلع على خدمات الكونسيرج لدينا لمعرفة الخيارات المحلية.
الأسئلة الشائعة
هل يجب أن أكون في مصر لإتمام الشراء؟
يمكنك منح محاميك توكيلًا رسميًا يُحرَّر لدى قنصلية مصرية (فمصر لا تقبل تصديق الأبوستيل)، وإتمام الشراء دون سفر. ومن الحكمة أن تعاين العقار بنفسك أولًا.
هل يمكنني الحصول على قرض عقاري بصفتي أجنبيًا؟
القروض العقارية في مصر نادرة، لذا يدفع معظم المشترين الأجانب الثمن كاملًا دفعة واحدة أو يعتمدون على خطة تقسيط من المطوّر. وتختلف الدفعة المقدّمة ومدة التقسيط والعملة، لذا اطلب إدراج جدول السداد في العقد.
ما هي الضريبة العقارية؟
تفرض مصر ضريبة عقارية سنوية بنسبة 10% من القيمة الإيجارية المقدَّرة رسميًا، بعد خصم 30% منها للوحدات السكنية. ولا يُعفى منها إلا مسكن رئيسي واحد لك ولأسرتك، وذلك في حدود سقف مرتفع، لذا يخضع منزل العطلات أو الشقة المؤجَّرة للضريبة كل عام، ويدفعها أصحاب حق الاستخدام أيضًا. استشر مستشارًا ضريبيًا بشأن عقارك.
هل يمكنني عرضه على Airbnb / Booking؟
نعم، بشرط الحصول على ترخيص. فبحكم القانون، يحتاج كل مسكن يُؤجَّر للمصطافين لفترات قصيرة إلى ترخيص Holiday Home من وزارة السياحة، يُجدَّد كل عام. ويمكنك التقدّم بالطلب بنفسك، أو الاستعانة بشركة إدارة مرخّصة يشمل ترخيصها وحدتك. وتحقّق أيضًا من القواعد الخاصة بمجمّعك السكني بشأن الإيجارات القصيرة.
ما العملة التي أدفع بها؟
اتفق في العقد على عملة الدفع، وادفع عن طريق بنك، ولا تدفع نقدًا أبدًا. وقد اشتُرط حتى الآن للحصول على الإقامة عن طريق العقار أن يصل الثمن كاملًا من الخارج عبر بنك مصري معتمد، لذا تحقّق مع محامٍ من القاعدة المعمول بها حاليًا قبل التحويل.
