W skrócie
- W Sharm tylko Egipcjanie mogą posiadać grunty i budynki; zagraniczni nabywcy otrzymują długoterminowe prawo do korzystania z nieruchomości (usufrukt).
- Nieruchomość warta $50k+ może pomóc w uzyskaniu zezwolenia na pobyt, a nieruchomość warta $200k+ zezwolenia na 5 lat; zapytaj prawnika, czy umowa dająca prawo do korzystania z nieruchomości w Sharm spełnia warunki.
- Oprócz ceny uwzględnij w budżecie prawnika, ewentualną prowizję pośrednika i niewielkie opłaty urzędowe; podatek od sprzedaży w wysokości 2,5% płaci sprzedający.
- Nieruchomości w budowie (off-plan) mogą kosztować mniej, zwłaszcza przy płatności całej kwoty od razu, ale niosą ryzyko związane z oddaniem inwestycji; gotową nieruchomość można obejrzeć.
- Należy korzystać z niezależnego prawnika mówiącego po angielsku, a nie z poleconego przez sprzedającego.
Czy cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości w Egipcie?
W większości kontynentalnej części Egiptu tak: ustawa nr 230 z 1996 roku pozwala cudzoziemcom posiadać maksymalnie 2 nieruchomości mieszkalne dla siebie i rodziny, o powierzchni do 4 000 m² każda, a właściciele zwykle nie mogą ich sprzedać przez 5 lat.
W Sharm El Sheikh jest inaczej. Dekret prezydencki nr 128 z 2022 roku obejmuje Sharm El Sheikh, Dahab i wybrzeże Zatoki Akaba. Tylko Egipcjanie oraz spółki w całości należące do Egipcjan mogą posiadać tam grunty i budynki. Zagraniczni nabywcy w Sharm otrzymują długoterminowe prawo do korzystania z nieruchomości (usufrukt) na określoną liczbę lat, a nie prawo własności.
Przed zapłatą zapytaj niezależnego prawnika, co dokładnie daje Ci umowa, na ile lat i co stanie się po upływie tego okresu. Zarejestrowana umowa, często nazywana „zieloną umową”, wpisana w urzędzie rejestracji nieruchomości (Shahr El Aqary), jest najmocniejszym dowodem własności.
Dzielnice Sharm, krótki przewodnik
Każda dzielnica ma inny klimat, inny poziom cen i innych bywalców, więc zanim wybierzesz, odwiedź kilka z nich.
Naama Bay
Restauracje, centra nurkowe i plaża w zasięgu spaceru. Najbardziej ruchliwa zatoka Sharm.
Typowo: apartamenty, kompaktowe wille
Hadaba
Domy na klifach nad morzem, z szerokim widokiem na Morze Czerwone.
Typowo: wille, apartamentowce średniej wysokości
Ras Um Sid
Spokojniejszy południowy kraniec Sharm, w pobliżu latarni morskiej.
Typowo: apartamenty, butikowe resorty
Sharks Bay
Blisko lotniska, około 4 km drogą, ze spokojną, płytką wodą przy brzegu.
Typowo: aparthotele, apartamenty w nowym budownictwie
Nabq Bay
Kompleksy wypoczynkowe i wille przy plaży na spokojniejszym, północnym wybrzeżu Sharm.
Typowo: osiedla zamknięte off-plan, duże resorty
Ras Nasrani
W pobliżu lotniska, między Sharks Bay a Nabq Bay.
Typowo: luksusowe wille, nowe osiedla zamknięte
Ile to naprawdę kosztuje?
Cena nigdy nie jest pełnym kosztem. Zanim podpiszesz umowę, poproś prawnika o pisemną listę wszystkich kosztów. Oto typowe pozycje:
| Pozycja | Czego się spodziewać |
|---|---|
| Rejestracja nieruchomości | Niewielka stała opłata w urzędzie rejestracji nieruchomości, ustalana według powierzchni użytkowej, oraz opłata od umowy na rzecz izby adwokackiej. Jeśli kupujesz prawo do korzystania z nieruchomości, zapytaj, czy zostanie ono zarejestrowane. |
| Prawnik (niezależny) | Ustal honorarium na piśmie przed rozpoczęciem pracy. |
| Prowizja agenta (jeśli dotyczy) | Ustal ją na piśmie. |
| Notariusz + tłumacz | Poproś o wycenę. |
| Opłaty na rzecz kompleksu | Roczna opłata serwisowa oraz ewentualny jednorazowy depozyt na konserwację. |
| Podatek od sprzedaży | Wynosi 2,5% ceny i zgodnie z prawem płaci go sprzedający. Sprawdź, czy umowa nie przerzuca tego podatku na Ciebie. |
Nie znaleźliśmy wiarygodnych publicznych danych o tych kosztach w Sharm, dlatego uzyskaj każdą kwotę na piśmie.
Czy zakup daje mi prawo pobytu?
Egipt wprowadził dla zagranicznych nabywców ścieżkę uzyskania pobytu powiązaną z nieruchomością. Obecne progi (mogą ulec zmianie):
- Próg 1$50k+Pobyt na 1 rok, odnawialny
- Próg 2$100k+Pobyt na 3 lata, odnawialny
- Próg 3$200k+Pobyt na 5 lat, odnawialny
Przepisy się zmieniają. Dotąd wymagały, aby całość ceny wpłynęła z zagranicy przez uprawniony egipski bank. W Sharm, gdzie zagraniczni nabywcy otrzymują prawo do korzystania z nieruchomości, przed przelaniem jakichkolwiek pieniędzy zapytaj prawnika, czy Twoja umowa spełnia warunki.
5 błędów popełnianych przez osoby kupujące po raz pierwszy
-
1. Korzystanie z prawnika sprzedającego
Prawnik polecony przez sprzedającego lub dewelopera nie stoi po Twojej stronie. Opłać niezależnego prawnika i ustal jego honorarium na piśmie.
-
2. Płatność przed zweryfikowaniem tytułu własności
Niezarejestrowana umowa przedwstępna to nie to samo co zarejestrowany tytuł własności („zielona umowa” z Shahr El Aqary). Sprawdź, czy tytuł własności sprzedającego jest zarejestrowany, i płać etapami, dokonując ostatniej płatności przy rejestracji.
-
3. Wiara w rentowność najmu z broszury
Stopy zwrotu podawane w broszurach i „gwarantowany dochód z najmu” to deklaracje sprzedawcy. Zapytaj, jakich kosztów nie uwzględniają, a potem odejmij opłaty na rzecz kompleksu, koszty konserwacji i zarządzania, prowizje platform rezerwacyjnych oraz tygodnie bez najemców. Wynik porównaj z rzeczywistymi danymi o rezerwacjach podobnych nieruchomości. Nie znaleźliśmy wiarygodnych publicznych danych o stopach zwrotu z wynajmu w Sharm.
-
4. Zaliczka off-plan bez klauzuli escrow
Co stanie się z Państwa zaliczką, jeśli deweloper odda inwestycję z opóźnieniem albo wcale? Należy upewnić się, że umowa przewiduje odszkodowanie za opóźnienie i jasną ścieżkę zwrotu środków.
-
5. Lekceważenie obowiązków związanych z zarządzaniem
Najem wakacyjny w Sharm wymaga kogoś na miejscu: przekazanie kluczy, sprzątanie, konserwacja i obsługa gości. Albo płać licencjonowanej firmie zarządzającej część dochodu z wynajmu (stawkę i zakres usług uzyskaj na piśmie), albo nawiąż bezpośrednią współpracę z osobą sprzątającą, złotą rączką i osobą przechowującą klucze. Zobacz nasze usługi concierge z lokalnymi opcjami.
Często zadawane pytania
Czy muszę być w Egipcie, aby sfinalizować zakup?
Możesz udzielić prawnikowi pełnomocnictwa sporządzonego w egipskim konsulacie (Egipt nie uznaje apostille) i sfinalizować zakup bez podróży. Rozsądnie jest najpierw obejrzeć nieruchomość osobiście.
Czy jako cudzoziemiec mogę dostać kredyt hipoteczny?
Kredyty hipoteczne są w Egipcie rzadkością, dlatego większość zagranicznych nabywców płaci całą kwotę od razu lub korzysta z planu ratalnego dewelopera. Wpłata początkowa, okres spłaty i waluta bywają różne, więc dopilnuj, aby harmonogram płatności został zapisany w umowie.
Jaki jest podatek od nieruchomości?
Egipt pobiera roczny podatek od nieruchomości w wysokości 10% urzędowo oszacowanej wartości czynszowej, po odliczeniu 30% w przypadku lokali mieszkalnych. Zwolnione jest tylko jedno główne miejsce zamieszkania Twojej rodziny, i to do wysokiego limitu, dlatego dom wakacyjny lub mieszkanie na wynajem podlega opodatkowaniu co roku, a podatek płacą także posiadacze prawa do korzystania z nieruchomości. Zapytaj doradcę podatkowego o swoją nieruchomość.
Czy mogę wystawić nieruchomość na Airbnb / Booking?
Tak, jeśli masz licencję. Zgodnie z prawem każdy lokal mieszkalny wynajmowany turystom na krótkie pobyty wymaga licencji Holiday Home wydawanej przez Ministerstwo Turystyki, odnawianej co roku. Możesz złożyć wniosek samodzielnie albo skorzystać z licencjonowanej firmy zarządzającej, której licencja obejmuje Twój lokal. Sprawdź też wewnętrzne zasady swojego kompleksu dotyczące najmu krótkoterminowego.
W jakiej walucie się płaci?
Ustal w umowie walutę płatności i płać przez bank, nigdy gotówką. Do uzyskania prawa pobytu na podstawie nieruchomości wymagano dotąd, aby całość ceny wpłynęła z zagranicy przez uprawniony egipski bank, więc przed przelewem potwierdź u prawnika, jaka zasada obowiązuje obecnie.
