Resumen breve
- En Sharm, solo los egipcios pueden ser propietarios de terrenos y edificios; los compradores extranjeros obtienen un derecho de uso a largo plazo (usufructo).
- Una propiedad de $50k+ puede respaldar un permiso de residencia, y una de $200k+, uno de 5 años; consulta con un abogado si un contrato de derecho de uso en Sharm cumple los requisitos.
- Además del precio, calcula los honorarios de un abogado, cualquier comisión de agente y los pequeños gastos oficiales; el impuesto de venta del 2.5% corresponde al vendedor.
- Comprar sobre plano puede costar menos, sobre todo si pagas el precio íntegro por adelantado, pero conlleva riesgo de entrega; una propiedad terminada puede inspeccionarse.
- Contrata a un abogado independiente que hable inglés, no a uno recomendado por el vendedor.
¿Pueden los extranjeros poseer inmuebles en Egipto?
En la mayor parte del Egipto continental, sí: la Ley 230 de 1996 permite a los extranjeros poseer hasta 2 viviendas para ellos y sus familias, de hasta 4,000 m² cada una, y normalmente no pueden venderlas durante 5 años.
Sharm El Sheikh es diferente. El Decreto Presidencial 128 de 2022 se aplica a Sharm El Sheikh, Dahab y la costa del golfo de Aqaba, y solo los egipcios y las empresas de titularidad íntegramente egipcia pueden poseer terrenos y edificios allí. Los compradores extranjeros en Sharm obtienen un derecho de uso a largo plazo sobre una propiedad (usufructo) por un número determinado de años, no la propiedad.
Antes de pagar, pregunta a un abogado independiente qué te otorga exactamente el contrato, durante cuántos años y qué ocurre al finalizar el plazo. Un contrato registrado, a menudo llamado «contrato verde», inscrito en el Registro de Publicidad Inmobiliaria (Shahr El Aqary), es la prueba de titularidad más sólida.
Barrios de Sharm: guía rápida
Cada zona tiene un ambiente, un nivel de precios y un tipo de público distintos, así que visita varias antes de elegir.
Naama Bay
A un paseo de restaurantes, centros de buceo y la playa. La bahía más animada de Sharm.
Habituales: apartamentos y villas pequeñas
Hadaba
Viviendas en los acantilados sobre el mar, con amplias vistas al mar Rojo.
Habituales: villas y edificios de apartamentos de altura media
Ras Um Sid
El extremo sur de Sharm, más tranquilo, cerca del faro.
Habituales: apartamentos y complejos turísticos pequeños
Sharks Bay
Cerca del aeropuerto, a unos 4 km por carretera, con aguas tranquilas y poco profundas cerca de la orilla.
Habituales: apartahoteles y apartamentos de obra nueva
Nabq Bay
Urbanizaciones turísticas y villas frente al mar en la costa norte, más tranquila, de Sharm.
Habituales: urbanizaciones sobre plano y grandes complejos turísticos
Ras Nasrani
Cerca del aeropuerto, entre Sharks Bay y Nabq Bay.
Habituales: villas de lujo y urbanizaciones nuevas
¿Cuánto cuesta realmente?
El precio nunca es el coste total. Antes de firmar, pide a tu abogado una relación por escrito de todos los gastos. Estos son los más habituales:
| Concepto | Qué esperar |
|---|---|
| Registro de la propiedad | Una pequeña tarifa fija según la superficie en el Registro de Publicidad Inmobiliaria, más una cuota del colegio de abogados sobre el contrato. Si compras un derecho de uso, pregunta si se registrará. |
| Abogado (independiente) | Acuerda los honorarios por escrito antes de empezar el trabajo. |
| Comisión del agente (si la hay) | Acuerda esto por escrito. |
| Notario y traductor | Pide un presupuesto. |
| Cuotas del complejo | La cuota anual de servicios y cualquier depósito único de mantenimiento. |
| Impuesto de venta | 2.5% del precio, que por ley paga el vendedor. Comprueba que tu contrato no te lo atribuya a ti. |
No encontramos cifras públicas fiables de estos costes en Sharm, así que pide todos los importes por escrito.
¿Comprar me da derecho a residencia?
Egipto introdujo una vía de residencia vinculada a la compra de inmuebles para compradores extranjeros. Niveles actuales (sujetos a cambios):
- Nivel 1$50k+Residencia renovable de 1 año
- Nivel 2$100k+Residencia renovable de 3 años
- Nivel 3$200k+Residencia renovable de 5 años
Las normas cambian. Se ha exigido que el precio íntegro llegue desde el extranjero a través de un banco egipcio autorizado. En Sharm, donde los compradores extranjeros obtienen un derecho de uso, consulta a un abogado si tu contrato cumple los requisitos antes de transferir dinero.
5 errores habituales de los compradores primerizos
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1. Recurrir al abogado del vendedor
Un abogado recomendado por el vendedor o el promotor no representa tus intereses. Paga a uno independiente y acuerda sus honorarios por escrito.
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2. Pagar antes de verificar el título
Un contrato preliminar no registrado no equivale a un título inscrito (el «contrato verde» de Shahr El Aqary). Comprueba que el título del vendedor esté registrado y paga por etapas, con el último pago contra la inscripción.
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3. Creer las cifras de rentabilidad del folleto
Las rentabilidades de los folletos y los «alquileres garantizados» son afirmaciones comerciales. Pregunta qué costes omiten y resta las cuotas del complejo, el mantenimiento, la gestión, las comisiones de las plataformas de reserva y las semanas sin ocupación; después, compara con registros reales de reservas de viviendas similares. No encontramos datos públicos fiables sobre la rentabilidad de los alquileres en Sharm.
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4. Pagar una señal sobre plano sin una cláusula de depósito en garantía
Si el promotor entrega tarde o no entrega, ¿qué pasa con tu señal? Asegúrate de que el contrato incluya una compensación por retraso y un procedimiento claro de reembolso.
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5. Ignorar el trabajo que implica la gestión
Para alquilar una vivienda vacacional en Sharm hace falta alguien sobre el terreno: entrega de llaves, limpieza, mantenimiento y atención a los huéspedes. Puedes pagar a una empresa gestora con licencia una parte de los ingresos por alquiler (pide por escrito el porcentaje y qué cubre) o contratar directamente a una persona de limpieza, un técnico de mantenimiento y alguien que custodie las llaves. Consulta nuestros servicios de conserjería para ver las opciones locales.
Preguntas frecuentes
¿Debo estar en Egipto para completar la compra?
Puedes otorgar un poder a tu abogado ante un consulado egipcio (Egipto no acepta apostillas) y completar la operación sin viajar. Es aconsejable ver la propiedad en persona primero.
¿Puedo obtener una hipoteca si soy extranjero?
Las hipotecas egipcias son poco frecuentes, así que la mayoría de los compradores extranjeros pagan todo el precio por adelantado o utilizan un plan de pagos del promotor. La entrada, el plazo y la divisa varían; asegúrate de que el calendario figure en el contrato.
¿Cuánto es el impuesto sobre bienes inmuebles?
Egipto cobra un impuesto anual sobre bienes inmuebles del 10% del valor de alquiler estimado oficialmente, tras una deducción del 30% para viviendas. Solo está exenta la vivienda familiar habitual, hasta un límite alto, por lo que una casa de vacaciones o un piso de alquiler paga impuestos cada año, y también los titulares de derechos de uso. Consulta a un asesor fiscal sobre tu propiedad.
¿Puedo anunciarlo en Airbnb o Booking?
Sí, con una licencia. Por ley, toda vivienda alquilada a turistas para estancias cortas necesita una licencia de vivienda vacacional del Ministerio de Turismo, renovada cada año. Puedes solicitarla tú o recurrir a una empresa gestora autorizada cuya licencia cubra tu vivienda. Comprueba también las normas de tu complejo sobre alquileres de corta duración.
¿En qué moneda pago?
Acuerda la divisa de pago en el contrato y paga por banco, nunca en efectivo. Para obtener residencia por propiedad se ha exigido que el precio íntegro llegue del extranjero a través de un banco egipcio autorizado, así que consulta la norma vigente con un abogado antes de transferirlo.
