Stručná verze
- V Sharmu mohou pozemky a budovy vlastnit pouze Egypťané; zahraniční kupující získávají dlouhodobé právo užívání (usufrukt).
- Nemovitost v hodnotě $50k+ může pomoci získat povolení k pobytu a nemovitost za $200k+ povolení na 5 let; zeptejte se právníka, zda smlouva o právu užívání v Sharmu splňuje podmínky.
- Kromě ceny počítejte s náklady na právníka, případnou provizi makléře a drobné úřední poplatky; 2,5% daň z prodeje platí prodávající.
- Nemovitost ve výstavbě (off-plan) může stát méně, zvlášť při platbě celé částky najednou, ale nese riziko spojené s dokončením a předáním; hotovou nemovitost si lze prohlédnout.
- Využijte nezávislého anglicky mluvícího právníka, nikoli toho, kterého vám doporučil prodávající.
Mohou cizinci vlastnit nemovitost v Egyptě?
Ve většině pevninské části Egypta ano: zákon č. 230 z roku 1996 dovoluje cizincům vlastnit až 2 obytné nemovitosti pro sebe a rodinu, každá o rozloze do 4 000 m², a vlastníci je obvykle nesmějí prodat po dobu 5 let.
V Sharm El Sheikhu je to jinak. Prezidentský dekret č. 128 z roku 2022 se vztahuje na Sharm El Sheikh, Dahab a pobřeží Akabského zálivu, kde pozemky a budovy mohou vlastnit pouze Egypťané a společnosti plně vlastněné Egypťany. Zahraniční kupující v Sharmu získávají dlouhodobé právo nemovitost užívat (usufrukt) na pevně stanovený počet let, nikoli vlastnictví.
Před zaplacením se nezávislého právníka zeptejte, co přesně vám smlouva poskytuje, na kolik let a co se stane po uplynutí sjednané doby. Registrovaná smlouva, často nazývaná „zelená smlouva“, zapsaná u úřadu pro registraci nemovitostí (Shahr El Aqary), je nejsilnějším dokladem vlastnického práva.
Čtvrti Sharmu, rychlý průvodce
Každá čtvrť má jinou atmosféru, cenovou hladinu i klientelu, proto jich několik navštivte, než si vyberete.
Naama Bay
Pěšky do restaurací, potápěčských center i na pláž. Nejrušnější zátoka Sharmu.
Typicky: byty, kompaktní vily
Hadaba
Domy na útesech nad mořem se širokým výhledem na Rudé moře.
Typicky: vily, byty ve středně vysokých domech
Ras Um Sid
Klidnější jižní cíp Sharmu, poblíž majáku.
Typicky: byty, butikové resorty
Sharks Bay
Blízko letiště, asi 4 km po silnici, s klidnou mělkou vodou u břehu.
Typicky: aparthotely, byty v novostavbách
Nabq Bay
Resortové komplexy a vily přímo u pláže na klidnějším severním pobřeží Sharmu.
Typicky: uzavřené areály off-plan, velké resorty
Ras Nasrani
Nedaleko letiště, mezi Sharks Bay a Nabq Bay.
Typicky: luxusní vily, nové uzavřené areály
Kolik to doopravdy stojí?
Cena nikdy nepředstavuje celkové náklady. Před podpisem požádejte svého právníka o písemný seznam všech nákladů. Obvyklé položky jsou tyto:
| Položka | Co očekávat |
|---|---|
| Registrace nemovitosti | Nízký pevný poplatek u úřadu pro registraci nemovitostí, stanovený podle podlahové plochy, a navíc poplatek advokátní komoře za smlouvu. Pokud kupujete právo užívání, zeptejte se, zda bude zaregistrováno. |
| Právník (nezávislý) | Honorář si sjednejte písemně před zahájením práce. |
| Provize makléře (pokud je) | Sjednejte si ji písemně. |
| Notář + překladatel | Vyžádejte si cenovou nabídku. |
| Poplatky za správu areálu | Roční poplatek za služby a případný jednorázový depozit na údržbu. |
| Daň z prodeje | Činí 2,5 % ceny a ze zákona ji platí prodávající. Ověřte si, že ji smlouva nepřenáší na vás. |
Nenašli jsme spolehlivé veřejné údaje o těchto nákladech v Sharmu, proto si každou částku nechte potvrdit písemně.
Získám koupí povolení k pobytu?
Egypt zavedl pro zahraniční kupce možnost získat pobyt vázaný na nemovitost. Aktuální úrovně (mohou se změnit):
- Úroveň 1$50k+Pobyt na 1 rok s možností obnovení
- Úroveň 2$100k+Pobyt na 3 roky s možností obnovení
- Úroveň 3$200k+Pobyt na 5 let s možností obnovení
Pravidla se mění. Dosud vyžadovala, aby celá kupní cena přišla ze zahraničí přes schválenou egyptskou banku. V Sharmu, kde zahraniční kupující získávají právo užívání, se před převodem jakýchkoli peněz zeptejte právníka, zda vaše smlouva splňuje podmínky.
5 chyb, které dělají ti, kdo kupují poprvé
-
1. Využití právníka prodávajícího
Právník, kterého vám doporučí prodávající nebo developer, nestojí na vaší straně. Zaplaťte si nezávislého právníka a jeho honorář si sjednejte písemně.
-
2. Platba před ověřením vlastnického titulu
Neregistrovaná předběžná smlouva není totéž co registrované vlastnické právo („zelená smlouva“ od Shahr El Aqary). Ověřte si, že vlastnické právo prodávajícího je zapsáno, a plaťte postupně, s konečnou platbou při registraci.
-
3. Důvěra v brožuru s výnosy z pronájmu
Výnosy uváděné v brožurách a „garantovaný příjem z pronájmu“ jsou prodejní tvrzení. Zeptejte se, jaké náklady nezahrnují, a potom odečtěte poplatky za správu areálu, údržbu, správu pronájmu, poplatky rezervačních platforem a neobsazené týdny. Výsledek porovnejte se skutečnými záznamy o rezervacích podobných nemovitostí. Nenašli jsme spolehlivé veřejné údaje o výnosech z pronájmu v Sharmu.
-
4. Záloha na projekt off-plan bez doložky o úschově (escrow)
Co se stane s vaší zálohou, pokud developer nemovitost předá pozdě nebo vůbec? Ujistěte se, že smlouva obsahuje kompenzaci za zpoždění a jasný postup vrácení peněz.
-
5. Podcenění náročnosti správy
Rekreační pronájem v Sharmu potřebuje někoho přímo na místě: předání klíčů, úklid, údržba a péče o hosty. Buď odvádějte licencované správcovské společnosti podíl na příjmech z pronájmu (sazbu a rozsah služeb si nechte potvrdit písemně), nebo si domluvte přímou spolupráci s uklízečkou, údržbářem a správcem klíčů. Podívejte se na naše concierge služby s nabídkou místních možností.
Časté dotazy
Musím být k dokončení koupě v Egyptě?
Můžete svému právníkovi udělit plnou moc vyhotovenou na egyptském konzulátu (Egypt neuznává apostily) a koupi dokončit bez cestování. Rozumné je nejprve si nemovitost prohlédnout osobně.
Mohu jako cizinec získat hypotéku?
Hypotéky jsou v Egyptě vzácné, proto většina zahraničních kupujících platí celou částku najednou nebo využívá splátkový plán developera. Záloha, délka splácení i měna se liší, proto si nechte splátkový kalendář zapsat do smlouvy.
Jaká je daň z nemovitosti?
Egypt vybírá roční daň z nemovitostí ve výši 10 % úředně stanovené nájemní hodnoty, po odečtení 30 % u obytných nemovitostí. Osvobozeno je pouze jedno hlavní bydlení vaší rodiny, a to jen do vysokého limitu, takže rekreační bydlení nebo byt k pronájmu se daní každý rok a daň platí i držitelé práva užívání. Na svou nemovitost se zeptejte daňového poradce.
Mohu nemovitost nabízet na Airbnb / Booking?
Ano, pokud máte licenci. Ze zákona potřebuje každá nemovitost krátkodobě pronajímaná rekreantům licenci Holiday Home od ministerstva cestovního ruchu, která se každý rok obnovuje. Můžete o ni požádat sami, nebo využít licencovanou správcovskou společnost, jejíž licence se vztahuje na vaši jednotku. Ověřte si také vnitřní pravidla svého rezidenčního komplexu pro krátkodobé pronájmy.
V jaké měně platím?
Měnu platby si sjednejte ve smlouvě a plaťte přes banku, nikdy ne v hotovosti. Pro pobyt na základě nemovitosti se dosud vyžadovalo, aby celá kupní cena přišla ze zahraničí přes schválenou egyptskou banku, proto si před převodem ověřte u právníka, jaké pravidlo platí nyní.
