Вкратце
- В Шарме только египтяне могут владеть землёй и зданиями; иностранные покупатели получают долгосрочное право пользования (узуфрукт).
- Недвижимость стоимостью $50 тыс. и выше может служить основанием для разрешения на проживание, а от $200 тыс. для разрешения на 5 лет; уточните у юриста, подходит ли для этого договор о праве пользования в Шарме.
- Помимо цены, заложите в бюджет услуги юриста, возможную комиссию агента и небольшие официальные сборы; налог на продажу в размере 2,5% платит продавец.
- Строящееся жильё может стоить дешевле, особенно при оплате всей суммы сразу, но несёт риски, связанные со сдачей объекта; готовую недвижимость можно осмотреть.
- Обращайтесь к независимому англоговорящему юристу, а не к тому, которого порекомендовал продавец.
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Египте?
В большей части материкового Египта да: закон 230 от 1996 года разрешает иностранцам владеть не более чем 2 жилыми объектами для себя и своей семьи, площадью до 4 000 м² каждый, при этом собственники обычно не могут продать их в течение 5 лет.
В Шарм-эль-Шейхе правила другие. Президентский указ 128 от 2022 года распространяется на Шарм-эль-Шейх, Дахаб и побережье залива Акаба, где владеть землёй и зданиями могут только египтяне и компании, полностью принадлежащие египтянам. Иностранные покупатели в Шарме получают долгосрочное право пользования недвижимостью (узуфрукт) на установленное число лет, а не право собственности.
Перед оплатой уточните у независимого юриста, что именно даёт вам договор, на сколько лет и что происходит по окончании срока. Зарегистрированный в Управлении регистрации недвижимости (Shahr El Aqary) договор, часто называемый «зелёным контрактом», служит наиболее веским подтверждением права на недвижимость.
Районы Шарма, краткий обзор
У каждого района своя атмосфера, свой уровень цен и своя публика, поэтому побывайте в нескольких, прежде чем выбирать.
Наама-Бей
Рестораны, дайвинг-центры и пляж в пешей доступности. Самая оживленная бухта Шарма.
Типично: квартиры, компактные виллы
Хадаба
Дома на скалах над морем с широким видом на Красное море.
Типично: виллы, квартиры в домах средней этажности
Рас-Умм-Сид
Более тихая южная оконечность Шарма, рядом с маяком.
Типично: квартиры, бутик-курорты
Шаркс-Бей
Рядом с аэропортом, около 4 км по дороге, а у берега спокойное мелководье.
Типично: апарт-отели, квартиры в новостройках
Набк-Бей
Курортные комплексы и виллы на берегу на более тихом северном побережье Шарма.
Типично: строящиеся жилые комплексы, крупные курорты
Рас-Насрани
Рядом с аэропортом, между Шаркс-Бей и Набк-Бей.
Типично: роскошные виллы, новые жилые комплексы
Сколько это стоит на самом деле?
Цена никогда не равна полной стоимости покупки. Перед подписанием попросите юриста составить письменный перечень всех расходов. Вот обычные статьи расходов:
| Статья расходов | Чего ожидать |
|---|---|
| Регистрация недвижимости | Небольшой фиксированный сбор в Управлении регистрации недвижимости, размер которого зависит от площади, а также сбор коллегии адвокатов с договора. Если вы покупаете право пользования, уточните, будет ли оно зарегистрировано. |
| Юрист (независимый) | Согласуйте гонорар в письменном виде до начала работы. |
| Комиссия агента (если есть) | Согласуйте её в письменном виде. |
| Нотариус + переводчик | Запросите расценки. |
| Взносы на содержание комплекса | Ежегодный сервисный сбор и разовый депозит на техническое обслуживание, если он предусмотрен. |
| Налог на продажу | Составляет 2,5% от цены, и по закону его платит продавец. Убедитесь, что договор не перекладывает этот налог на вас. |
Мы не нашли надёжных общедоступных данных об этих расходах в Шарме, поэтому получите каждую сумму в письменном виде.
Даёт ли покупка вид на жительство?
Египет ввёл для иностранных покупателей возможность получить вид на жительство на основании владения недвижимостью. Текущие уровни (могут измениться):
- Уровень 1$50k+Вид на жительство на 1 год с возможностью продления
- Уровень 2$100k+Вид на жительство на 3 года с возможностью продления
- Уровень 3$200k+Вид на жительство на 5 лет с возможностью продления
Правила меняются. До сих пор они требовали, чтобы вся сумма поступала из-за рубежа через уполномоченный египетский банк. В Шарме, где иностранные покупатели получают право пользования, прежде чем переводить какие-либо деньги, уточните у юриста, подходит ли ваш договор.
5 ошибок тех, кто покупает впервые
-
1. Обращение к юристу продавца
Юрист, которого порекомендовал продавец или застройщик, не на вашей стороне. Оплатите услуги независимого юриста и согласуйте его гонорар в письменном виде.
-
2. Оплата до проверки права собственности
Незарегистрированный предварительный договор не равнозначен зарегистрированному праву на недвижимость («зелёному контракту» из Shahr El Aqary). Проверьте, зарегистрировано ли право самого продавца, и платите поэтапно, внося последний платёж при регистрации.
-
3. Вера в доходность аренды из брошюры
Обещанная в брошюрах доходность и «гарантированная аренда» являются рекламными заявлениями. Спросите, какие расходы в них не учтены, затем вычтите взносы на содержание комплекса, расходы на обслуживание и управление, комиссии платформ бронирования и недели простоя, а результат сравните с реальными данными о бронированиях похожих объектов. Мы не нашли надёжных общедоступных данных о доходности аренды в Шарме.
-
4. Депозит за строящийся объект без условия об эскроу
Если застройщик сдаст объект с опозданием или не сдаст вовсе, что будет с вашим депозитом? Убедитесь, что в договоре предусмотрены компенсация за просрочку и понятный порядок возврата средств.
-
5. Недооценка хлопот по управлению
Жильё для сдачи отдыхающим в Шарме требует человека на месте: передача ключей, уборка, обслуживание и поддержка гостей. Либо отдавайте лицензированной управляющей компании долю дохода от аренды (ставку и перечень входящих в неё услуг получите в письменном виде), либо наладьте прямые отношения с уборщиком, мастером и тем, кто будет хранить ключи. Смотрите наши консьерж-услуги с местными вариантами.
Частые вопросы
Нужно ли мне находиться в Египте, чтобы завершить покупку?
Вы можете выдать своему юристу доверенность, оформленную в египетском консульстве (Египет не принимает апостиль), и завершить сделку без поездки. Разумно сначала лично осмотреть объект.
Могу ли я как иностранец получить ипотеку?
Ипотека в Египте встречается редко, поэтому большинство иностранных покупателей платят всю сумму сразу или пользуются рассрочкой от застройщика. Первоначальный взнос, срок и валюта бывают разными, поэтому позаботьтесь, чтобы график платежей был прописан в договоре.
Какой налог на недвижимость?
В Египте взимается ежегодный налог на недвижимость в размере 10% от официально оценённой арендной стоимости после вычета 30% для жилья. От налога освобождено только одно основное жильё вашей семьи и только в пределах высокого порога, поэтому дом для отдыха или квартира для сдачи облагается налогом каждый год, причём его платят и обладатели права пользования. Уточните у налогового консультанта, как это касается вашей недвижимости.
Можно ли разместить объект на Airbnb / Booking?
Да, при наличии лицензии. По закону для каждого жилья, которое сдаётся отдыхающим на короткий срок, нужна лицензия Holiday Home от Министерства туризма, которую необходимо продлевать каждый год. Вы можете подать заявку сами или работать через лицензированную управляющую компанию, лицензия которой распространяется на ваш объект. Также проверьте внутренние правила вашего комплекса в отношении краткосрочной аренды.
В какой валюте платить?
Согласуйте в договоре валюту оплаты и платите через банк, никогда не наличными. Для получения вида на жительство через недвижимость до сих пор требовалось, чтобы вся сумма поступила из-за рубежа через уполномоченный египетский банк, поэтому до перевода денег уточните у юриста, какое правило действует сейчас.
